지난 달, 3,000명이 넘는 중개인들과 그 밖의 부동산 업계 전문가들이 매년 열리는 인맨 커넥트 뉴욕 회의에 참석하기 위해 맨하탄 미드타운에 모였습니다. 이 회의는 미주리 주 법원이 일부 중개회사들과 전미부동산협회에 18억 달러의 벌금을 부과한 이래 가장 큰 업계 모임 중 하나입니다. 업계 최고의 로비 단체
지난 달, 3,000명이 넘는 중개인들과 그 밖의 부동산 업계 전문가들이 매년 열리는 인맨 커넥트 뉴욕 회의에 참석하기 위해 맨하탄 미드타운에 모였습니다. 이 회의는 미주리 주 법원이 일부 중개회사들과 전미부동산협회에 18억 달러의 벌금을 부과한 이래 가장 큰 업계 모임 중 하나입니다. 업계 최고의 로비 단체
이번 판결로 브로커들은 업계 표준인 5% 이상의 수수료인 황금 거위를 보호하는 데 도움이 되는 조직을 개혁해야 하는 불편한 역할을 하게 되었습니다. 회의에서 논의하는 내내 긴장감이 역력했습니다.
1908년에 설립된 NAR은 부품 표준 단체이자 부품 부동산 중개인, 부품 산업 로비스트입니다. 그러나 궁극적으로 NAR을 가장 강력한 무역 그룹 중 하나로 만든 것은 게이트키퍼로서의 NAR의 역할입니다. NAR은 Realter라는 단어의 상표를 소유하고 있으며, 오직 회비를 지불하는 회원만이 전문적으로 타이틀을 사용할 수 있습니다. 그것은 MLS(Multiple Listing Services)로 알려진 지역 데이터베이스에 대한 표준을 설정합니다. 미국의 많은 지역에서 부동산 중개인은 MLS를 사용하기 위해 NAR의 일부여야 하며, 이는 주택을 판매하려는 모든 사람에게 거의 필요한 멤버십이 됩니다.
이 그룹은 150만 명 이상의 회원과 1억 1,900만 달러의 현금을 보유하고 있으며, 총 자산은 10억 달러입니다. 오픈시크릿의 자료에 따르면 지난해 연방정부의 로비에 5,200만 달러를 지출했는데, 이는 미국 상공회의소의 뒤를 이은 것입니다.
NAR은 인터넷 광고에서부터 중개인을 완전히 배제하도록 설계된 복잡한 알고리즘에 이르기까지 수십 년 동안 파괴적인 힘을 견뎌왔습니다. 이 모든 것을 통해 대부분의 투자 세계에서 기술이 수수료를 압박했음에도 불구하고 부동산 수수료는 거의 꿈쩍하지 않았습니다.
미국에서는 전통적으로 주택 판매자가 수수료 전액을 지불하고 매매 대리인이 수수료를 50대 50으로 나누었습니다.
하지만 지금 이 그룹과 현상은 가장 심각한 도전에 직면해 있는 것 같습니다. 배심원 평결을 통해 피고인들이 대리인 수수료를 부풀리기로 공모한 혐의로 유죄 판결을 받은 미주리 사건은 NAR의 역할을 뒤집거나 심지어 파산으로 몰아가겠다고 위협하고 있습니다.
무역 단체는 판결에 항소하겠다고 밝혔지만, 더 많은 법적 문제들이 진행 중입니다.
배런의 출판사 다우존스의 소유주인 뉴스 코퍼레이션 NWSA -0.28%는 NAR과의 계약 및 상표 라이선스로 Realtor.com 을 운영하는 무브도 소유하고 있습니다. 뉴스코프는 NAR과 업계 변화에 따라 사업에 어떤 영향을 미칠 수 있는지에 대한 언급을 거부했습니다.
NAR은 최근 "NAR 규칙에 대한 오랜 경험이 있다"고 밝힌 일리노이 북부지구나 피고인이 가장 많은 텍사스 동부지구에서 구매자와 판매자의 수수료에 관한 19건의 소송이 진행 중이라고 밝혔습니다.
그동안 협회는 회장 2명과 최고경영자(CEO) 1명이 지난 1년 사이 자리를 비우는 등 지도부가 어수선한 상태입니다.
KBW 분석가 Ryan Tomasello는 지난 10월 "'카피캣' 소송의 불확실성뿐만 아니라 금전적 손해와 법적 수수료의 부담이 NAR, MLS 및 브로커리지에 상당한 재정적 부담을 줄 수 있다"고 밝혔습니다. "우리는 이것이 '최악의 경우'에 가깝지만, 작은 확률로도 산업 전반에 상당한 혼란을 초래하고 투자자들의 불확실성을 악화시킬 수 있다는 점을 강조합니다."
소비자에게는 수수료가 더 적거나 정액 수수료로 집을 사고 팔 수 있는 옵션을 도입하는 것을 포함하여 상황은 매우 다르게 전개될 수 있습니다. KBW의 토마셀로의 분석에 따르면, 이번 소송의 결과로 브로커 수수료가 거의 절반으로 줄어들 수 있다고 합니다.
수수료에 대한 주제는 업계 전반에 걸쳐 민감한 주제가 되었습니다. 5~6%가 수십 년간 사실상의 국가 표준이었지만, 미국의 요금 결정 기구는 없습니다. 업계 무역 간행물인 RealTrends에 따르면 2022년 기준 수수료는 업계 전체에서 평균 5.3%입니다.
NAR의 임시 CEO인 Nykia Wright는 수요일 여러 소셜 미디어 사이트에 게시된 성명에서 "NAR은 수수료를 설정하지 않습니다."라고 말했습니다. "그런 적이 없고 앞으로도 없을 것입니다. 마침표. 이야기의 끝."
그러나 위원회는 미주리 사건의 중심이었습니다.
ILLUSTRATION BY ANDREI COJOCARU
NAR는 수수료 수준을 설정하지 않지만 원고 변호사들은 소장에서 중개인들이 주택 구매자의 사업을 위해 가격 경쟁을 하도록 허용하는 대신 판매자의 대리인이 판매를 통해 얻는 비율을 정하도록 협회가 요구한다고 주장했습니다.
중개 서비스를 위해 구매자와 판매자가 별도로 협상하는 다른 국가에서는 수수료가 훨씬 낮다고 변호사들은 지적했습니다.
NAR 내에서도 수수료에 대한 NAR의 역할에 대한 역사는 의문인 것 같습니다. 수요일에 Facebook META 20.32% 및 기타 사이트에 Wright의 메시지를 게시한 지 몇 시간 후에 삭제되었다가 한 가지 변경 사항으로 다시 게시되었습니다. "NAR은 수수료를 설정하지 않으며, 절대 설정하지 않을 것입니다. 기간, 스토리 종료" 새로운 버전에서 사라졌습니다: "그런 적이 없어요."
NAR 대변인은 바론에게 비디오에 변화에 대한 각주가 추가되었다고 언급했습니다. 부분적으로 "NAR의 규칙은 수십 년 동안 명백하게 반경쟁적 행위를 금지해 왔습니다."라고 명시하고 있습니다.
18억 달러 규모의 배심원단 평결은 NAR과 Keller Williams와 Home Services of America를 포함한 브로커들이 브로커 수수료를 높게 유지하기 위해 공모한 혐의를 유죄로 인정했습니다. 회사와 무역 그룹 모두 이달 초에 새로운 재판을 요청하는 동의를 제출했습니다.
애니웨어 부동산 HOUS -3.57%와 Re/Max 등 다른 두 개의 전국 증권사는 판결 전에 합의에 도달했습니다. Re/Max는 5,500만 달러를 지불한 반면, 8,350만 달러를 지불하는 데 동의했습니다. Re/Max는 당시 성명을 통해 "우리는 고소장에서 제기된 혐의를 계속 부인하고 있으며 어떠한 잘못도 인정하지 않습니다."라고 말했습니다. 이와 유사하게 합의가 책임 인정이 아니라고 말한 곳은 어디든 있습니다.
Keller Williams는 지난 주에 합의금에 가입하기로 동의했습니다. 거래에는 7천만 달러의 지불금이 포함되어 있습니다. Anywhere 및 Re/Max 정산과 마찬가지로 Keller Williams는 대리인에게 NAR 멤버십을 요구하지 않기로 동의했습니다.
Keller Williams 대변인은 Barron's에게 "이것은 우리의 프랜차이즈 가맹점과 대리점을 지원하는 우리의 능력에 영향을 미치지 않을 것입니다."라고 말했습니다.
도전이 고조되면서 NAR은 브로커 주도의 반란에 직면해 있습니다. 일부 중개업체는 NAR 회원 자격 요건을 완화해 사임의 문을 열고 수익성이 좋은 회원 수익을 끌어내릴 가능성이 있습니다. 국가 차원의 회비는 2024년 회원 1인당 156달러이며, 지역 및 지역 협회는 추가 요금을 부과합니다. 2022년 NAR 수익의 약 90%가 회비에서 나왔습니다.
중개업체 The Agency의 설립자이자 Buy Beverly Hills and Dancing with the Stars에 출연한 것으로 유명한 Mauricio Umansky와 기업가이자 Compass의 중개인인 Jason Haber가 이끄는 유명한 부동산 중개인 그룹은 미국 부동산 협회 또는 AREA라고 불리는 새로운 그룹을 설립했습니다.
하버는 지난달 말 이 단체가 출범한 이후 현재까지 1,500명의 요원이 가입했다고 밝혔습니다. AREA는 최종적으로 홈 데이터베이스에 대한 에이전트 액세스를 위해 회원비를 청구할 것이지만, 이 시점에서 "문화와 커뮤니티 구축에 중점을 두고 있다"고 Haber는 말합니다.
Umansky는 자신과 하버가 무역 그룹을 발표한 인만 컨퍼런스에서 "우리는 부동산 중개인으로서 더 나은 대표성이 필요합니다."라고 말했습니다. "우리는 더 나은 지지가 필요하고, 더 나은 로비가 필요하며, 우리가 보살핌을 받고 있는지 확인해야 합니다."
NAR의 Wright는 최근 동영상에서 "우리는 우리의 영향력에 부합하고 우리가 가져오는 가치의 종류를 제공할 수 있는 모든 사람들로부터의 경쟁을 환영합니다"라고 말했습니다.
모든 중개인이 큰 변화를 준비하는 것은 아닙니다. "우리 모두는 업계에서 불만을 제기하고 싶은 것이 있습니다만, 정말로 그것을 없애고 싶을까요 아니면 새로운 것으로 바꾸고 싶을까요? 보통은 아닙니다."라고 NAR를 변호하며 공개적으로 연설한 매사추세츠 소재 부동산 중개인 앤서니 라마키아(Anthony Lamacchia)가 말합니다. "사람들은 떠드는 것을 좋아합니다."
2021년 주택 시장이 최근 최고조에 달했을 때 에이전트는 1,000억 달러의 수수료를 모았다고 미국 소비자 연맹의 선임 연구원인 스티븐 브로벡은 말합니다. 수수료 구조를 변경하면 연간 200~300억 달러의 소비자를 절약할 수 있을 것이라고 그는 말합니다.
NAR은 사업에서의 역할이 소비자에게 이익이 되는 공정하고 효율적인 주택 시장을 만든다고 말합니다. NAR 대변인은 배런의 이메일에서 "그 보상 관행은 효율적이고 투명하며 접근 가능한 시장을 가능하게 한다"고 말했습니다.
"판매자는 더 많은 가격에 집을 팔 수 있고 더 많은 구매자가 집을 볼 수 있는 반면, 구매자는 집을 더 많이 선택할 수 있으며 많은 사람들에게 인생에서 가장 중요하고 복잡한 구매가 될 것이라는 점에서 전문가의 도움을 받을 수 있습니다."
미주리 주 판사는 아직 손해배상 판결을 내리지 않았으며, 이 판결은 반독점법에 따라 배심원 수의 3배가 될 수도 있습니다. NAR는 3월에 판결이 날 것으로 예상한다고 말했습니다. 만약 NAR의 해임안이 승인되지 않는다면, 무역 단체는 항소할 것이라고 말했습니다.
NAR은 대규모의 채권을 선지급해야 하는 항소 자금 조달에 대한 질문에 대해 언급하지 않았지만, 무역 그룹의 재무 담당자인 그레그 흐랩콕은 최근 오하이오 부동산 웹사이트에 게시된 편지에서 "NAR의 금융 복지를 보호하는 것이 나의 최우선 과제이며, 나는 NAR의 소유 하에 있는 모든 자산을 보존하는 데 전념한다"고 썼습니다.
6년간 NAR의 최고경영자를 역임한 밥 골드버그는 계획된 은퇴를 앞두고 지난 11월, 배심원단 평결 이틀 만에 자리에서 물러났습니다.
라이트 전 시카고 선타임스 최고경영자(CEO)는 지난 11월 임시 CEO로 임명됐습니다. 그녀는 NAR 관리를 위해 변덕스러운 시기에 일을 맡습니다.
두 명의 연속된 대통령이 임기 1년이 끝나기도 전에 자리를 떴습니다. 지난 8월 임기가 시작된 트레이시 캐스퍼는 지난 1월 초 공갈 협박 혐의로 사임했습니다. NAR는 배런에게 캐스퍼의 사임이 "조직의 일상적인 운영에 어떠한 영향도 미치지 않는다"고 말했습니다.
캐스퍼는 지난 1월 성명을 통해 "최근의 위협과 나 자신과 가족, 그리고 조직을 위한 이 순간의 중요성을 감안할 때, 이제는 내가 NAR의 이익을 최우선으로 할 때"라고 말했습니다.
캐스퍼는 지난 8월 케니 파셀이 9개월 만에 대통령직에서 물러난 후 성추행 의혹에 대한 뉴욕타임스 기사에 따라 이 자리에 임명됐습니다. 파셀은 배런에게 이메일을 통해 "성추행 혐의를 반복적이고 일관되게 부인해왔다"고 말했습니다.
지난달 미국 매사추세츠주 스프링필드에 있는 시어스 부동산 중개인 케빈 시어스(Kevin Sears)가 NAR의 회장이 되었습니다.
NAR의 리더십 팀은 CEO를 포함하여 8명으로 구성되어 있습니다. 협회 이사회에는 약 1,000명의 회원이 있습니다.
미주리주 소송은 커미션 관련 소송으로는 처음으로 평결을 내렸습니다. 그러나 12개 이상의 소송이 전국 법원에서 브로커 수수료 관행에 도전하고 있으며, 수많은 브로커, 복수의 상장 서비스 및 부동산 중개인 그룹이 피고로 지정되어 있습니다. NAR과의 사전 합의에 도전하기 때문에 미 법무부도 관여할 수 있습니다.
소송은 요원들이 이미 궁지에 몰린 상황에서 발생합니다. NAR에 따르면 2023년 미국에서 판매된 기존 주택은 409만 채로 1995년 이후 연간 총계로는 가장 적었습니다. 지난해 이 그룹의 회원 수는 10여 년 만에 처음으로 155만 명으로 줄었습니다.
대리인의 감소는 NAR의 재정에 영향을 미칠 수 있습니다. 그룹의 최근 세금 신고에 따르면 2022년 매출 3억 2,800만 달러의 87%가 회원 회비에서 발생했습니다.
소송으로 인해 더 많은 브로커가 무역 그룹을 떠날 수도 있습니다. 그들의 합의의 일환으로, Anywhere와 Re/Max는 참여 브로커에게 NAR 회원이 될 것을 요구하지 않을 것이라고 말했습니다.
Redfin RDFN -2.20%는 지난 10월 구매자의 대리인 수수료에 대한 NAR의 규칙을 일부 인용하며 대리인 중 일부가 NAR을 떠날 것을 요구할 것이라고 별도로 밝혔습니다.
그러나 이 회사는 항상 가능하지는 않았습니다. "미국의 절반 정도에서" "대리인이 목록 데이터베이스, 잠금 상자 및 업계 표준 계약에 액세스하려면 NAR 회원 자격이 필요하기 때문에 개별적으로 또는 일괄적으로 NAR을 그만둘 수 없습니다. 어떤 집이 매물인지 알 수 없거나, 그 집의 문을 열 수 없거나, 심지어 제안서를 작성할 수 없다면 대리인이 되는 것은 불가능합니다."
Redfin은 NAR에 회원 자격 없이 잠금 상자와 서비스 목록과 같은 도구에 대한 에이전트의 액세스를 허용하도록 요청하고 있다고 말했습니다.
레드핀 에이전트는 1%의 상장 수수료를 부과하지만 구매자의 에이전트에 대한 수수료는 포함되지 않습니다. 회사는 총 수수료가 일반적으로 약 4%라고 말합니다.
Coldwell Banker의 모회사인 Anywhere Real Estate는 이전에 대리인이 무역 그룹에 소속되도록 의무화했습니다. 그러나 2023년 말 미주리주와 유사한 사례에 회사가 정착한 후 변경되었습니다. 조건에 따라 애니웨어는 중개인이 NAR 회원일 필요가 없다고 말했습니다.
워싱턴의 푸젯 사운드 지역에 있는 콜드웰 뱅커 댄포스의 소유주인 데이브 댄포스는 400명의 대리인을 대상으로 설문조사를 실시한 결과 응답자의 3분의 2가 회원 자격에 대해 "열악하거나 가치가 없는" 것으로 나타났다고 말했습니다. 그는 올해 초에 중개인의 회원 자격이 만료되도록 했다고 말합니다.
NAR 대변인은 배런에게 "NAR은 끊임없이 변화하는 부동산 환경의 요구를 충족시키기 위해 역사를 통해 지속적으로 발전해 왔습니다."라고 말하며, NAR은 참여 에이전트에게 교육, 네트워킹 기회, 독점 도구, 법적 지원 및 기타 혜택을 제공한다고 덧붙였습니다. "앞으로도 NAR의 가치를 회원들에게 전달할 것입니다."
부동산 중개인들이 그들의 산업의 미래에 대해 논의할 때, 중개인들에게 떠오르는 합의의 한 분야가 있습니다: 구매자와 판매자 사이의 금융 관계를 밝히는 것입니다.
"판매자가 상장 대리인에게 보상을 하는 것과 구매자가 구매자의 대리인에게 보상을 하는 것은 세계적으로 모두 타당합니다."라고 미국 소비자 연맹의 동료인 브로벡은 말합니다.
NAR는 이 규칙의 변경으로 인해 처음 구매하는 사람들과 저소득 구매자들에게 더 높은 부담을 줄 수 있다고 말했습니다.
라이트 임시 CEO는 NAR의 사내 잡지인 Realter와의 11월 인터뷰에서 협회가 다음 장을 계획하는 데 있어 "고의적이고 사려 깊은 조치"를 취할 것이라고 말했습니다. "앞으로 당면한 과제도 있지만, 엄청난 기회도 있습니다."
