미국 부동산 임대시장에 균열 조짐

소비자 물가 지수(CPI)의 측정 항목중 하나인 임대료는 최근 몇 개월 동안 계속 상승했었지만 현실은 임대 시장에서 이미 둔화의 조짐 신호를 보이고 있는 것일 수 있다.

 

AvalonBay Communities AVB –3.15%   3분기 실적을 보자 . 다세대 아파트 부동산 투자 신탁(REIT) 회사는 지난주 동일 매장 주택 임대 수익 약 5억 6,800만 달러, 핵심 자금 운영 $2.50로 보고했는데, 이는 6억 6,250만 달러의 수익에 $2.54의 운영 핵심 기금을 예측한 시장 컨센서스 기대치보다 낮았다. 월요일 오후 초기, 이 회사의 주식은 $161.59에 거래되었으며, 이는 지난주 목요일의 사전 수익 마감에서 약 5% 하락한 것입니다. 

 

컨퍼런스 콜에서 입수된 뉴스 중에는 새로운 임대 계약이 취약하다는 징후가 있었다. AvalonBay의 COO인 Sean Breslin은 임대료의 변화가 “주로 신규 입주 측면에서 우리가 예상했던 것보다 느려졌습니다. 상대적으로 갱신계약은 잘 유지되고 있습니다."

미국 10개 시장에서 운영되는 AvalonBay는 모든 지역이 동일한 취약점을 경험한 것은 아니라고 말했습니다. Breslin은 시장의 관점에서 볼 때 대부분의 경우 거의 3개 지역이 대부분을 차지합니다. 캘리포니아 북부, 태평양 북서부지역, 대서양 중부 지역을 “다소 취약한” 지역이라고 말했습니다. 

 

이러한 지역의 부동산 시장만이 임대료 가격 하락을 보이고 있는 것은 아닙니다. zillow Z +3.63%  9월까지의 데이터 또한 임대료 변화 요구가 일어나고 있음을 보여줍니다. Zillow Observed Rent Index로 측정한 전형적인 미국 요구 임대료는 9월에 약 0.3% 증가한 반면, 50개 대도시 중 20개 지역에서 전월 대비 최저 임대료가 하락했음을 보여준다.

 

이는 2020년 6월 이후 가장 높은 비율입니다. 임대료는 라스베이거스와 Providence에서 가장 많이 하락했으며 관찰된 임대료는 8월보다 각각 1.1% 및 1.3% 하락했습니다.

 

신규 리스의 임대료 하락 조짐이 나타났지만 소비자 물가 지수(CPI) 임대료 측정치는 계속해서 상승 했다. 임대료가 CPI에 미치는 영향의 지연은 인플레이션 데이터에 이러한 변화가 나타나기까지는 다소 시간이 걸릴 수 있음을 의미합니다. 

 

11월 4일 메모에서 Goldman Sachs의 경제학자 Jan Hatzius가 이끄는 팀은 "임대료가 현재 시장 금리를 따라잡으면서 임대료가 계속 상승하면 향후 1년 동안 CPI와 PCE 주택 인플레이션이 계속 상승할 가능성이 높다."라고 썼습니다.  

 

팀은 두 번째 인플레이션 측정기인 개인 소비 지출 또는 PCE로 측정한 주택 인플레이션이 2023년 봄에 가서야 정점에 이를 것으로 예상합니다.

 

그러나 그것은 CPI가 계산되는 방식의 기이함이라기 보다는 현장에서 새로운 임대로 일어나는 일을 실제로 반영한 것입니다. 앞으로 몇 개월 동안 임대료 약세의 징후가 더 많이 나타나더라도 놀라지 말기 바란다.